Haus von privat kaufen: Tipps und Checkliste (2023)

Beim Haus(ver)kauf schaltet man in Deutschland üblicherweise einen Makler ein. Auf Käuferseite nimmt er die Wünsche und Bedürfnisse seines Klienten auf und sucht dann passende Immobilien oder bietet passende Immobilien an, die er bereits in seinem Vermittlungspool vorliegen hat. Beauftragt man dagegen als Verkäufer einen Makler, so sucht er die passenden Käufer, die bereit sind, den gewünschten Kaufpreis zu zahlen und den eventuell vorhandenen individuellen Konditionen zustimmen – beispielsweise ein späterer Einzugstermin, weil der bisherige Eigentümer noch einige Zeit im Haus leben will.

Vor dem eigentlichen Kauf/Verkauf des Hauses kümmert sich der Makler um die Bewertung der Immobilie zur Preisermittlung, legt die Vermarktungsstrategie fest und koordiniert die Besichtigungstermine. Kauft man dagegen ein Haus von privat, entfällt die Dienstleistung des Maklers. Dies bedeutet, dass weder Käufer noch Verkäufer einen Makler zwischengeschaltet haben, sondern die gesamte Abwicklung zwischen den Privatleuten verläuft.

Der größte Vorteil, wenn man ein Haus ohne Makler kauft, liegt in der Kostenersparnis. Bei oben genanntem Beispiel entspricht dies einer Ersparnis von 35.700 Euro. Dies macht es sowohl für Käufer als auch Verkäufer attraktiv, da zum vereinbarten Kaufpreis nur die Kaufnebenkosten wie Grundbucheintragung, Notarkosten und Grunderwerbssteuer hinzukommen. Die Zeit, die für die Suche nach einem geeigneten Makler aufgewendet werden muss, kann zudem auch direkt in die Suche nach einer geeigneten Immobilie – aus Verkäufersicht – einem geeigneten Käufer gesteckt werden.

Eine gebrauchte oder neue Immobilie privat zu verkaufen beziehungsweise von privat zu kaufen birgt aber auch einige Nachteile und Herausforderungen: Der Zeitaufwand ist dabei der größte Posten. Anstelle eines Maklers muss man selbst immer wieder die Immobilienportale und Printmedien durchforsten, um Häuserangebote zu finden. Die Chancen, einen Zuschlag zu erhalten, erhöhen sich, je besser man vorbereitet ist. Dazu gehört, bereits bei der ersten Kontaktaufnahme dem Verkäufer mitzuteilen, dass man auch in der Lage ist, das Objekt zu bezahlen. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigt dem Verkäufer, dass die Finanzierung gesichert ist.

Neben den großen Immobilienportalen mit privaten Angeboten und Maklerangeboten gibt es auch Immobilienportale, die gezielt provisionsfreie Angebote auflisten. Beachten Sie, dass Angebote, bei denen der Verkäufer die volle Maklergebühr trägt, sodass für den Käufer nichts anfällt, dort meist auch gelistet sind. Private Angebote finden sich oftmals auch auf Kleinanzeigen und in den lokalen Printmedien als kleine Inserate.

Generell gilt, dass man schnell sein muss, wenn Interesse an einem Immobilienangebot besteht. Meist erhalten die Verkäufer recht viele Anfragen, sodass bereits nach kurzer Zeit keine weiteren Interessenten mehr angenommen werden, sondern erst dann, wenn bei der ersten Welle niemand passendes dabei war. Nicht zuletzt hilft, selbst proaktiv zu werden und ein Gesuch in die entsprechenden Immobilienportale und Printmedien zu platzieren. Auch Supermärkte bieten oftmals ein Suche-Biete-Austauschbrett, wo man gezielt suchen kann oder selbst Gesuche aufhängen kann.

Als Verkäufer einer Immobilie gilt, möglichst genaue und detaillierte Angaben machen. Je mehr Informationen bereitgestellt werden, desto eher kann der Interessent bereits zuhause abschätzen, ob die Immobilie in Frage kommt oder nicht. Auch bei der Ausstattung ist darauf zu achten, dass alle Haken gesetzt sind – sofern vorhanden –, beispielsweise für Einbauküche, Garten, Balkon, Stellplatz. Setzen Käufer hier entsprechende Filter, wird die Immobilie sonst vom Portal ausgefiltert. Umgekehrt bedeutet es auch, je ausführlicher ein Exposé ist, desto eher kann bereits daheim eine Vorauswahl getroffen werden, ob das Haus in Frage kommt. Die Beschreibung sollte die positiven Aspekte des Hauses hervorheben.

Auch bei den Bildern sollte möglichst das ganze Haus gezeigt werden und nicht nur Teile. Fehlen beispielsweise die Bilder der Bäder, besteht die Vermutung, dass diese stark renovierungsbedürftig sind und daher nicht gezeigt werden sollen, um potenzielle Interessenten nicht abzuschrecken. Aussagekräftig sind auch immer die Grundrisse, die neben den Bildern die Aufteilung des Hauses zeigen. So lässt sich direkt abschätzen, ob die Zimmeranzahl und -Größe für die eigenen Bedürfnisse ausreicht. Achten Sie insbesondere auch auf das Baujahr und die Energieeffizienz des Hauses. Verkäufer sind verpflichtet, den Energieausweis (spätestens zur Besichtigung) vorzulegen.

Etwas unkonventioneller sind Zwangsversteigerungen. Auf Immobilienportalen findet man immer wieder Exposés mit Zwangsversteigerungen. Im Exposé ist üblicherweise der Termin für die Versteigerung genannt. Eine Besichtigung vorab ist meist nicht möglich. Hier geht man zum Termin einfach hin und bietet mit. Der Vorteil ist, dass der Wert des Hauses gerichtlich bestimmt wurde und man sich darauf verlassen kann.

Wichtig ist jedoch, dass man sich vorab ein persönliches Limit setzt und dieses nicht überschreitet. Im Eifer des Gefechts kann es sonst schnell passieren, dass man motiviert weiterbietet. Bei einer Zwangsversteigerung bietet sich die Möglichkeit, ein Schnäppchen zu ergattern und deutlich unter Marktwert zu bleiben. Allerdings fällt auch die Bedenkzeit weg; die Entscheidung, ob einem das Haus zusagt, muss man sofort fällen und dann mitbieten.

Beim Hauskauf ist es meistens so, dass nahezu jeder Verkäufer verhandlungsbereit ist. Zehn bis fünfzehn Prozent lassen die meisten Verkäufer nach. Wichtig für den Erfolg ist zu wissen, wie viele Mitbewerber es gibt. Je weniger Interessenten, desto höher die Verhandlungschancen. Ist man bei vielen Mitbewerbern dagegen zu forsch, kann dies zur Ablehnung durch den Verkäufer führen. Hier kann es im Gegenteil sogar der Fall sein, dass man den ursprünglichen Preis überbieten muss, wenn man die Immobilie kaufen will.

Da es sich beim Hauskauf um ein hochemotionales Thema handelt, ist es immer von Vorteil, wenn Verkäufer und Interessent auf einer Wellenlänge sind. Je sympathischer der Interessent dem Verkäufer ist, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass man den Zuschlag erhält – zum Teil sogar, wenn man gar nicht der Höchstbietende dann ist. Ein Baugutachter bei der Zweitbesichtigung hilft dabei, Mängel aufzudecken, um den Preis herunterzuhandeln.

Aber auch hier ist zu beachten, dass möglicherweise Mitbewerber bereit sind, den veranschlagten Preis zu zahlen und dass der Verkäufer dies bereits im Kaufpreis berücksichtigt hat. Lässt sich der Verkäufer nicht herunterhandeln, besteht noch die Möglichkeit, über die Ausstattung zu verhandeln, beispielsweise dass die Einbauküche kostenneutral im Haus verbleibt.

Vor der eigentlichen Besichtigung des Hauses empfiehlt es sich, die Lage und den Standort in Augenschein zu nehmen. Ein Spaziergang durch die Gegend bietet sich an, um einen ersten Eindruck zu erhalten. Je nachdem, welche Anforderungen Sie haben, sollten Sie auf Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs (prüfen Sie dann auch den Fahrplan, wie oft die Haltestelle angefahren wird), Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Kindergärten und Spielplätze achten.

Der Besichtigungstermin selbst findet möglichst tagsüber statt. Nur so lässt sich feststellen, wie viel Tageslicht in die einzelnen Zimmer fällt. Zudem gibt es einen Einblick auf den typischen Geräuschpegel, wenn beispielsweise ein Kindergarten oder eine Schule in der direkten Nachbarschaft liegt. Zur Besichtigung selbst bringen Sie das Exposé mit. Markieren Sie sich bereits vorab Punkte, die Ihnen wichtig sind und die Sie sich gezielt anschauen wollen. Mithilfe eines Zollstocks lassen sich verschiedene Angaben überprüfen wie beispielsweise Kniestockhöhe oder Quadratmeter eines Raumes.

Denken Sie daran, den Eigentümer zu fragen, welche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen bereits vorgenommen wurden und welche Mängel vorhanden sind. Wenn Sie sich nach dem ersten Termin unsicher sind, besteht auch die Möglichkeit eines zweiten Termins. Nehmen Sie hierzu dann einen unabhängigen Gutachter mit, der sich die Immobilie im Detail mitanschaut.

Bevor der Kauf final abgeschlossen wird, darf der Blick ins Grundbuch nicht fehlen. Hier finden sich Angaben über das Grundstück und das Haus. Dazu gehören Belastungen, Wegerechte, Hypotheken und Grundschuld. Hypotheken und Grundschuld finden sich in „Abteilung III“ des Grundbuchs und sind für einen Interessenten nicht einsehbar. Wegerecht und Belastungen wie beispielsweise eine Reallast finden sich in „Abteilung II“ und sind für den Interessenten von Bedeutung.

Auch die Anzahl der Eigentümer aus „Abteilung I“ des Grundbuchs ist für den potenziellen Käufer von Interesse: Stimmen überhaupt alle Eigentümer einem Verkauf zu? Weiterhin sollte immer ein Blick auf die Flurstückkarte geworfen werden: Stimmen Karte und Realität überein oder gibt es gemeinsam genutzte Wege auf dem Grundstück? Das Bauamt gibt zudem Auskunft über den Baugrund, beispielsweise, ob das Grundstück durch vorangegangene Industrie belastet ist oder ob es anderweitig Themen gibt.